ETV-Lizenz prüfen: Ibiza-Kauf ohne Lizenzfalle

ETV-Lizenz prüfen ist der wichtigste Schritt, bevor du auf Ibiza ein Objekt „mit Lizenz“ kaufst oder langfristig anmietest. Eine Nummer im Exposé, ein Screenshot oder die Aussage des Maklers reichen nicht. Ich würde erst dann mit einer touristischen Rendite rechnen, wenn feststeht, dass die Lizenz echt, aktuell, objektbezogen und sauber übertragbar ist. Sonst kaufst du möglicherweise eine normale Immobilie zu einem Preis, der nur wegen einer nicht nutzbaren Lizenz aufgerufen wird.

Warum eine bestehende ETV-Lizenz so wertvoll ist

ETV steht für Estancia Turística de Vivienda, also die touristische Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses. Die Genehmigung beziehungsweise touristische Tätigkeit ist an das konkrete Objekt und seine genehmigten Eigenschaften gebunden. Zuständig ist auf Ibiza der Consell Insular d’Eivissa. Eine ETV ist daher kein frei handelbares Papier, das du von einem Objekt auf eine andere Immobilie verschiebst.

Neue Lizenzen werden auf Ibiza im geltenden Moratorium nicht einfach neu vergeben. Genau deshalb kann eine bestehende, nachweisbar nutzbare ETV den Wert einer Finca deutlich beeinflussen. Der Aufpreis ist aber nur gerechtfertigt, wenn die Lizenz tatsächlich weitergeführt werden kann. Im Guide Immobilie auf Ibiza kaufen mit Vermietungslizenz geht es um die wirtschaftliche Kaufentscheidung; hier geht es um die Prüfung vor der Unterschrift.

ETV-Lizenz prüfen: die Checkliste vor dem Kauf

• Originalnachweis verlangen: Lass dir die vollständige Genehmigung, die DRIAT beziehungsweise die zugrunde liegende Erklärung und die zugehörige Akte zeigen. Vergleiche Adresse, Katasterdaten, Eigentümer, Objektart und Lizenznummer. Ein Foto mit abgeschnittenen Seiten ist kein Nachweis.
• Beim Consell bestätigen lassen: Die Nummer muss beim Consell Insular d’Eivissa auffindbar und dem konkreten Objekt zugeordnet sein. Bitte um eine aktuelle schriftliche Bestätigung oder lass den Anwalt beziehungsweise Gestor die Akte prüfen. Die offizielle Website des Consell Insular d’Eivissa ist der richtige Ausgangspunkt, nicht eine private Lizenzdatenbank.
• Status und Laufzeit prüfen: Ist die ETV aktiv oder ruht sie? Gibt es eine Erneuerung, einen offenen Antrag, eine Einschränkung oder einen Widerruf? Bei Genehmigungen beziehungsweise Erklärungen ab 2017 können Erneuerungspflichten und die touristische Zonierung eine Rolle spielen. Lass dir den aktuellen Status und den nächsten Fristtermin schriftlich belegen.
• Übertragung absichern: Die ETV darf nicht nur „mit dem Haus mitgedacht“ werden. Kläre, welches Verfahren für die Übertragung auf den Käufer gilt, wer die Mitteilung an die Behörde übernimmt und welche Dokumente nach dem Eigentumswechsel einzureichen sind. Der Kaufvertrag sollte die Lizenz ausdrücklich bezeichnen und die Mitwirkung des Verkäufers bis zur bestätigten Übertragung festlegen.
• Gästeplätze und Zimmer abgleichen: Prüfe die genehmigte Zahl der Plätze, Schlafzimmer und Bäder gegen Grundriss, Kataster, Bewohnbarkeitsbescheinigung und tatsächlichen Zustand. Ein Pool, ein Anbau oder ein zusätzliches Schlafzimmer erhöht nicht automatisch die erlaubte Gästezahl.
• Verstoß- und Bußgeldhistorie prüfen: Gibt es laufende Verfahren, Auflagen, Beschwerden, Sanktionen oder offene Nachbesserungen? Eine Lizenz kann existieren und trotzdem wirtschaftlich problematisch sein, wenn die Behörde wegen Verstößen einschreitet.
• Gebäudeunterlagen kontrollieren: Die cédula de habitabilidad, Baugenehmigungen, erste Belegung und spätere Umbauten müssen zusammenpassen. Besonders kritisch sind nicht legalisierbare Anbauten, umgenutzte Räume und Abweichungen zwischen genehmigtem Plan und Besichtigung.

Wohnung oder Finca: Wo die ETV-Aussage besonders kritisch ist

Bei einer freistehenden, rechtlich sauberen Finca ist die Prüfung schon komplex. Bei einer Wohnung im Mehrfamilienhaus kommt zusätzlich die Gemeinschaft hinzu. Neue touristische Nutzungen und neue Plätze sind dort besonders eingeschränkt; eine alte oder besondere bestehende Genehmigung darf aber nicht einfach unterstellt werden. Lass deshalb Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und den konkreten ETV-Status prüfen. „Die Nachbarn haben bisher nichts gesagt“ ist keine Genehmigung.

Fehlt die gültige cédula de habitabilidad oder wurden Flächen ohne passende Genehmigung erweitert, kann die touristische Nutzung trotz einer alten Nummer gefährdet sein. Bei einer Anmietung gilt dasselbe: Du darfst die ETV nicht einfach selbst nutzen, nur weil du Mieter bist. Im Mietvertrag müssen Nutzungsrecht, Erlaubnis zur touristischen Vermarktung, Verantwortlichkeiten und die Weitergeltung der Lizenz ausdrücklich geregelt sein.

ETV-Lizenz prüfen reicht nicht: Registrierungsnummer und Plattform

Zusätzlich zur ETV kann für die Vermarktung über digitale Plattformen eine landesweite Registrierungsnummer erforderlich sein. Die Nummer läuft über die Ventanilla Única Digital beziehungsweise das Verfahren der spanischen Register. Den aktuellen Status kannst du über die Registradores nachvollziehen. Prüfe, ob die Nummer dem richtigen Objekt entspricht, welchen Status sie hat und ob sie widerrufen wurde.

Die Registrierungsnummer ersetzt die ETV nicht. Sie ist auch kein Freibrief für ein Inserat. Die Plattform muss die Nummer korrekt anzeigen und die Vorgaben der EU-Verordnung 2024/1028 beachten. Die ETV, die Registrierungsnummer und die Plattformanzeige müssen deshalb inhaltlich zusammenpassen. Wie die legalen Voraussetzungen der Vermietung insgesamt aussehen, steht im Guide zur Ferienwohnung auf Ibiza; die konkreten Risiken bei Airbnb auf Ibiza ordne ich separat ein.

Typische Betrugsmuster beim Objekt „mit Lizenz“

• „Lizenz vorhanden“ ohne Akte: Es wird nur eine Nummer genannt, aber kein behördlicher Nachweis gezeigt.
• Falsche oder abgelaufene Nummer: Die Nummer gehört zu einem anderen Objekt, einer anderen Adresse oder einem alten Status.
• ETV mit Registrierungsnummer verwechselt: Eine spanische Plattformnummer beweist nicht, dass eine touristische Lizenz besteht.
• Zu viele Gäste versprochen: Im Marketing stehen mehr Betten, als die Genehmigung erlaubt.
• Alte Lizenz als automatisch übertragbar verkauft: Der entscheidende Übertragungsschritt und die behördliche Bestätigung fehlen.

Was in den Kaufvertrag gehört

Ich würde die ETV nicht nur in einer Maklerbroschüre erwähnen, sondern als konkrete Vertragsanlage aufnehmen: Lizenznummer, Objektadresse, Katasterreferenz, genehmigte Gästeplätze, aktueller Status, bekannte Verfahren und alle Dokumente. Der Verkäufer sollte zusichern, dass keine nicht offengelegten Sanktionen, Einschränkungen oder abweichenden Umbauten bekannt sind.

Wichtig ist außerdem eine klare Bedingung für den Vollzug: Wenn sich die ETV nicht bestätigt oder die Übertragung aus einem vom Verkäufer zu vertretenden Grund scheitert, brauchst du ein Rücktrittsrecht oder eine vertraglich belastbare Preisanpassung. Lass den gesamten Kaufvertrag von einem auf Ibiza-Immobilien- und Tourismusrecht spezialisierten Anwalt prüfen. Nach dem Kauf kommen neben der touristischen Nutzung weitere Pflichten hinzu, unter anderem die laufende Steuer für Nichtresidenten im Modelo 210.

Fazit: Erst ETV-Lizenz prüfen, dann rechnen

Eine bestehende ETV kann auf Ibiza ein echter Werttreiber sein, weil neue Lizenzen nicht einfach hinzukommen. Genau deshalb wird mit dem Begriff aber auch leicht übertrieben. Eine belastbare Prüfung umfasst die Originalakte, den aktuellen Status beim Consell, Übertragbarkeit, Gästeplätze, Erneuerung, Zonierung, Gebäudeunterlagen, mögliche Verstöße und die zusätzliche Registrierungsnummer. Erst wenn alle Punkte zusammenpassen, würde ich die touristische Rendite in die Kaufentscheidung einrechnen.

Hinweis: Dieser Artikel ist eine allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung. Die Regeln für ETV, touristische Nutzung, Eigentümergemeinschaften und Übertragungen können sich ändern und hängen vom konkreten Objekt ab. Lass die Lizenzakte, Bauunterlagen und Vertragsklauseln vor Kauf oder Anmietung von einem spezialisierten Anwalt oder Gestor prüfen.