Immobilie auf Ibiza kaufen mit Vermietungslizenz: darauf kommt es an
Wer eine Immobilie auf Ibiza kaufen und sie legal an Urlauber vermieten will, hat aktuell nur einen realistischen Weg: ein Objekt mit bereits bestehender ETV-Lizenz. Denn neue touristische Lizenzen werden auf Ibiza seit 2022 nicht mehr vergeben. Genau deshalb entscheidet die Lizenz beim Kauf oft mehr über deine Rendite als die Lage. Ich zeige dir, worauf ich achten würde, bevor du unterschreibst.
Warum die Lizenz über die Rendite entscheidet
Die ETV-Lizenz ist an die Immobilie gebunden, nicht an den Eigentümer. Beim Verkauf geht sie – korrekt übertragen – auf dich über. Weil neue Lizenzen eingefroren sind, sind Objekte mit gültiger Lizenz zu begehrten Vermögenswerten geworden und liegen spürbar über dem Preis vergleichbarer Immobilien ohne Lizenz. Dieser Aufschlag ist kein Aufpreis „für nichts“, sondern kauft dir Rechtssicherheit und legale Mieteinnahmen.
Wie streng die Insel gegen Vermietung ohne Lizenz vorgeht, habe ich in Airbnb auf Ibiza – legal vermieten oder Bußgeld? beschrieben – die Bußgelder reichen bis in sechsstellige Höhe.
ETV-Lizenz prüfen vor dem Kauf – die Checkliste
Bevor du eine Immobilie auf Ibiza kaufen willst, gehört die Lizenz auf den Prüfstand. Meine wichtigsten Punkte:
- Existiert die Lizenz wirklich? Die Genehmigung muss mit den Initialen ETV geführt und beim Consell registriert sein.
- Ist sie aktiv und übertragbar? Prüfe, ob sie nicht ruht, entzogen oder von der Übertragung ausgeschlossen wurde.
- Belegung und Saison: Wie viele Gästeplätze erlaubt die Lizenz (abhängig von den Zimmern)? Gibt es saisonale Einschränkungen?
- Bußgeld-Historie: Wurden gegen das Objekt Strafen wegen Verstößen verhängt? Das kann die Lizenz gefährden.
- Baujahr der Genehmigung: Objekte mit Lizenz von vor 2017 müssen nicht alle fünf Jahre erneuert werden; ab 2017 gilt die Erneuerungspflicht und die Zoneneinteilung.
- Cédula de habitabilidad: Fehlt die Bewohnbarkeitsbescheinigung oder gibt es nicht legalisierbare Anbauten, kann eine Genehmigung nachträglich kippen.
Das ist genau der Punkt, an dem ich dringend zu einem spezialisierten Anwalt raten würde – siehe Hinweis unten.
Wohnung oder Finca?
Für die touristische Vermietung ist der Objekttyp entscheidend. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern dürfen auf Ibiza grundsätzlich nicht touristisch vermietet werden – hier gibt es faktisch keine legalen Lizenzen. Die realistischen Kandidaten sind freistehende Häuser und Fincas, oft auf ländlichem Grund. Gerade im Norden rund um Sant Joan, Sant Carles und Santa Eulària findest du solche Objekte – dieselbe Gegend, die ich in Leben im Norden von Ibiza beschreibe.
Laufende Pflichten & Kosten als Vermieter-Eigentümer
Mit der Lizenz kommen Dauerpflichten, die du einkalkulieren solltest:
- Touristensteuer (IEET/Ecotasa) an die Balearen-Steuerbehörde – pünktlich zahlen, teils auch ohne aktive Vermietung, sonst droht der Verfall der Lizenz.
- Gästemeldung über SES Hospedajes für jeden Gast.
- Registrierung über die Ventanilla Única / registradores.org und Lizenznummer in allen Inseraten.
- Erneuerung der Lizenz (bei Genehmigungen ab 2017 alle fünf Jahre).
Seit dem 20. Mai 2026 kommt die EU-Verordnung 2024/1028 hinzu: Plattformen müssen die Registrierungsnummer aktiv prüfen und die Angebotsdaten monatlich an die Behörden melden. Für ein sauber lizenziertes Kaufobjekt ist das kein Mehraufwand, aber gut zu wissen – die Details stehen in EU-Verordnung Kurzzeitvermietung: Ibiza-Guide 2026.
Steuern beim Vermieten als Nichtresident
Wenn du in Deutschland steuerlich ansässig bleibst und auf Ibiza vermietest, greift in Spanien die Nichtresidenten-Einkommensteuer (IRNR) über das Modelo 210 – üblich mit einem Satz von 19 % und Berücksichtigung des Doppelbesteuerungsabkommens mit Deutschland. Die genaue Behandlung hängt von deiner Ansässigkeit ab und ist komplex. Für die Abwicklung deiner Mieteinnahmen ist außerdem ein passendes spanisches Konto für Nichtresidenten praktisch; Beträge nach Deutschland überweise ich selbst am günstigsten über Wise. Falls du die Vermietung gewerblich aufziehst, lohnt ein Blick in Selbstständig machen in Spanien.
Fazit – worauf ich beim Kauf achten würde
Eine Immobilie auf Ibiza kaufen, um legal zu vermieten, funktioniert 2026 praktisch nur über ein Objekt mit bestehender, sauberer ETV-Lizenz. Die Lizenz zu prüfen – aktiv, übertragbar, ohne Altlasten – ist kein Detail, sondern der Kern des Deals. Die konkrete Checkliste zum Prüfen der ETV-Lizenz hilft dir vor der Unterschrift. Ich würde niemals ohne rechtliche Prüfung der Lizenz kaufen. Der Aufpreis für ein lizenziertes Objekt ist ärgerlich, aber deutlich günstiger als ein Kauf, der sich später als nicht vermietbar herausstellt.
Hinweis: Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung, sondern eine allgemeine Orientierung aus persönlicher Sicht. Prüfe deinen konkreten Fall – gerade Lizenz und Kaufvertrag – mit einem auf Balearen-Immobilien- und Tourismusrecht spezialisierten Anwalt oder Gestor. Offizielle Infos beim Consell Insular d’Eivissa. Fragen zu deinem Vorhaben? Schreib mir über mein Kontaktformular.
